Como cada mes, muchos inquilinos y propietarios necesitan calcular el aumento del alquiler porque les toca el ajuste. Aunque el presidente Javier Milei derogó la ley de alquileres a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) en diciembre de 2023 y, con él, abrió el juego para definir la forma en la que se actualiza el valor de los contratos (el índice y cada cuánto tiempo), todos los firmados previos al DNU continuarán con los términos acordados hasta su vencimiento.
Es decir, los acuerdos hechos bajo la ley sancionada en julio de 2020 mantendrán las actualizaciones anuales hasta que terminen. La regulación del precio indexado al ICL durará hasta la finalización de estos contratos, es decir, hasta octubre del 2026, a menos que se prorroguen.
Estos casos realizan el ajuste del precio del alquiler una vez al año durante los 36 meses que dura el contrato, es decir dos veces en total. Dichos aumentos se regulan por el Índice para Contratos de Locación (ICL) elaborado por el Banco Central, que dispone cuánto debe aumentar el valor del contrato de alquiler en su actualización anual.
Un dato importante es que el hecho de que los alquileres vigentes se ajusten una vez por año según el ICL representan un escenario desventajoso para locatario y locador, ya que los propietarios deben prever la inflación anual a la hora de fijar un valor cuando inicia el contrato y los inquilinos tienen que afrontar altas sumas los primeros meses del nuevo año que no van acorde a la economía del momento.
Por otro lado, también cabe destacar que los contratos de alquiler firmados entre 17 de octubre y 29 de diciembre de 2023 (fecha en la que entró en vigencia el DNU) se actualizan de forma semestral en base al coeficiente Casa Propia. Estos contratos empezaron a actualizarse a partir de abril de 2024, momento en que pasaron seis meses desde su firma (para el caso de aquellos que se hayan acordado en octubre).
Cómo calcular el aumento del alquiler en noviembre según el ICL
Con una calculadora automática
Existen varias páginas web que tienen diseñadas calculadoras para conocer el aumento de los alquileres. Una de ellas es, por ejemplo, la del Instituto de la Vivienda de la Ciudad. Para consultar el índice, los pasos son los siguientes:
- Ingresar en el sitio web del Instituto de la Vivienda de la Ciudad que contiene una calculadora específicamente diseñada para conocer el aumento de los alquileres: https://vivienda.buenosaires.gob.ar/calculadora_alquiler
- En primer lugar, se debe colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento.
- Luego se debe seleccionar la fecha de actualización del contrato.
- Por último, el usuario debe indicar el monto inicial del contrato sin puntos para separar las decenas de mil.
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Estos datos ayudarán a calcular el monto a abonar durante el próximo año y el porcentaje de incremento que corresponde a dicho período. En definitiva, la fórmula que se aplica consta del total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo. El valor que arroje esa cuenta será el monto del alquiler que el inquilino deberá pagar durante el próximo año, hasta la nueva actualización.
Por ejemplo, en noviembre de 2023 el alquiler de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires promediaba los $282.389, según Zonaprop. Si ese inquilino hubiese comenzado el contrato el 1° de noviembre del 2023, el 1° de noviembre de 2024 debería empezar a pagar el aumento actualizado de $923.802,17.
Para llegar a ese número, en la calculadora deberían ingresarse los siguientes datos:
- 01/11/2023 en Fecha de Inicio del Contrato.
- 01/11/2024 en Fecha de Actualización del Contrato.
- 282389 en Monto Inicial del Contrato (escribir sin puntos ni comas).
Ese cálculo arrojará que el monto a abonar durante el próximo año (hasta noviembre de 2025) sería de $923.802,17 en base al incremento del 227,14%% establecido por el ICL a principios del mes de noviembre.
Con la web del BCRA
Otra opción es consultar la página oficial del Banco Central donde día a día la entidad actualiza el índice. Esta posibilidad no cuenta con un cálculo automático, sino que lo tiene que hacer manualmente la persona siguiendo estos pasos:
- Encontrar el índice: ingresar en el sitio web del Banco Central (bcra.gob.ar), ir a la pestaña “estadísticas” y luego “principales variables”. Al final de la lista, en la última opción está el ítem que permite verlo “Índice de Contratos de Locación”. Estos pasos se pueden acortar si se entra directamente al acceso directo: https://www.bcra.gob.ar/PublicacionesEstadisticas/Principales_variables.asp y buscar “Índice para Contratos de Locación”.
- Definir el valor del índice cuando comenzó el contrato y el actual: el usuario deberá seleccionar las fechas de inicio del contrato y la fecha en la que tiene que actualizarse el monto. Luego debe apretar el botón azul “consultar” que desplegará una tabla con el valor del índice en todos los meses del período consultado. En esa tabla, el primer valor es el índice cuando comenzó el contrato y el último es el valor del índice actualmente.
- Para conocer cuánto aumentará el alquiler, se debe realizar la siguiente cuenta: tomar el índice actual y dividirlo por el valor del índice de cuando comenzó el contrato. Esa cifra debe multiplicarse por el valor del alquiler y dará como resultado el monto que el inquilino deberá pagar durante el próximo año hasta que vuelva a actualizarse.
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Cómo calcular el aumento del alquiler en noviembre según la inflación
Desde la derogación de la ley de alquileres, los propietarios e inquilinos pueden acordar los ajustes y elegir qué índice se utilizará y cada cuántos meses será la modificación del monto a pagar por mes. Los contratos que se hicieron desde enero, con las nuevas reglas del DNU, volviendo al Código Civil y Comercial, se pudieron pautar con ajustes bajo el índice IPC (Índice de Precios al Consumidor) con lapsos trimestrales o cuatrimestrales.
Con una calculadora automática
En internet existen múltiples opciones de calculadoras automáticas de inflación acumulada que toman como referencia los datos publicados por el Indec. Una de ellas es la de Chequeado, que es la que se usará como referencia en el siguiente procedimiento:
- Ingresar a https://chequeado.com/inflacionacumulada/
- Donde dice “Para comprar algo que salía” ingresar el monto de alquiler que debe actualizarse.
- Donde dice “a principios de”, ingresar el mes en el que empieza el período a partir del cual se quiere ajustar. Por ejemplo, si a principios de noviembre se quisiera hacer una actualización trimestral, debería considerarse el plazo de julio a septiembre.
- Donde dice “a finales de”, ingresar el mes en el que termina el período a partir del cual se quiere ajustar.
- Donde dice “necesitarías la suma de” figurará el nuevo valor del alquiler.
Por ejemplo, si se pactó un ajuste trimestral, para un alquiler de $485.881 iniciado en agosto de 2024 que debe ajustarse en noviembre, el último índice publicado por el Indec es de septiembre 2024. En este caso, se usará el plazo de tres meses de julio de 2024 a septiembre de 2024. Dado que la inflación acumulada en ese período fue de 12,13%, el valor a pagar pasaría a ser de $544.823,31 por mes.
De forma manual
En el caso de que se decida ajustar de forma manual, es importante destacar que no debe sumarse la inflación de cada uno de los meses sino que se deben multiplicar las variaciones de inflación de cada mes y multiplicarse entre estas y el valor del alquiler, dado que se trata de la inflación acumulada del período.
Primero, hay que conocer cuál fue la inflación del período por el que se pretende ajustar el alquiler. Los pasos a seguir serían los siguientes:
- Acceder al informe de IPC del Indec, desde la página del Indec (indec.gob.ar), luego ir a la pestaña de “Estadísticas”, hacer clic en “Precios” dentro de la sección de Economía y luego seleccionar el botón de “Precios al Consumidor (IPC)”. También se puede acceder directamente desde este enlace.
- Hacer clic en el botón “leer informe”.
- En la cuarta página del documento, ver el segundo gráfico “Variaciones mensuales del Nivel general del IPC”. Allí se puede ver la inflación de cada mes, con los que se va a calcular la tasa de variación en el período deseado.
Una vez ubicados los datos, los pasos para hacer la cuenta son los mencionados a continuación:
- Primero hay que calcular por separado el valor de inflación de cada mes dividido 100 y sumarle 1. Por ejemplo, la inflación de julio fue de 4% y dividido 100 da 0,04 más 1 da 1,04. Así sucesivamente con cada uno de los meses que entren en el plazo de actualización.
- Luego hay que multiplicar el valor actual del alquiler por esos valores de la inflación individuales.
- El resultado será el nuevo valor de alquiler a pagar por el próximo trimestre.
- En otras palabras, la fórmula sería: el valor del alquiler x (inflación primer mes/100 + 1) x (inflación segundo mes/100 + 1) x (inflación tercer mes/100 + 1) = valor actualizado del alquiler.
En un ejemplo concreto, si el día 1 de agosto se firmó un contrato de alquiler por $485.881 con ajuste trimestral por inflación, este debería ajustarse por primera vez en noviembre. Dado que el informe del Indec se difunde a mediados de mes, el primer día de noviembre estarían disponibles los datos de julio, agosto, y septiembre, pero todavía no los de octubre.
El valor de la variación mensual de la inflación en esos meses fue de 4% en julio, 4,2% en agosto y 3,5% en septiembre.
Después de dividir cada uno por cien y sumarle uno, la cuenta sería: 485.881 x 1,04 x 1,042 x 1,035= $544.968
El resultado no siempre coincide con el calculo realizado a través de la calculadora automática (chequeado.com), ya que las cifras publicadas mensualmente por el INDEC están redondeadas (el número puede contener mayor cantidad de decimales que, al contemplarlos en la cuenta, pueden variar entre 100 y 150 pesos más el resultado final).
En la práctica, el inquilino podrá saber medio mes antes del ajuste cuánto le va a aumentar el alquiler. Esto se debe a que –usando este ejemplo como referencia- a mediados de octubre ya puede conocer el valor de inflación de septiembre y, de esa forma, podría calcular cuánto va a tener que pagar en noviembre. Sin embargo, la cifra podría cambiar si el alquiler se paga a fin de mes porque ya estaría disponible el porcentaje de alquiler del mes anterior, en este ejemplo, de octubre.
Cómo calcular el aumento del alquiler en noviembre según Casa Propia
Como se mencionaba anteriormente, los contratos firmados bajo la ley 27.737 (vigente desde el 17 de octubre de 2023 hasta el 29 de diciembre de 2023, fecha en que entró en vigencia el DNU de Javier Milei) se actualizan cada seis meses en base al coeficiente Casa Propia. Estos contratos empezaron a actualizarse a partir de abril de 2024, momento en que transcurrieron los primeros seis meses desde su firma (para el caso de aquellos que se hayan acordado en octubre).
Dado que el DNU de Javier Milei estableció que inquilino y propietario podrán acordar libremente a qué índice atar el valor del contrato, los firmados luego de la derogación de la ley de alquileres pueden ajustarse por lo que en cada caso se prefiera. Para aquellos que opten por utlizar el índice de Casa Propia, existe una calculadora en internet que puede agilizar las cuentas, llamada arquiler.com. Para hacer el cálculo, se deben seguir estos pasos:
- Ingresar en el sitio web arquiler.com que contiene una calculadora específicamente diseñada para conocer el aumento de los alquileres
- En primer lugar, se debe colocar el monto inicial que se acordó de alquiler cuando se firmó el contrato
- Luego se debe sumar la fecha de inicio de contrato
- Luego se debe seleccionar cada cuánto se actualiza (en el caso de los contratos firmados bajo esta ley, se actualizan cada 6 meses; en el caso de que se hayan firmado luego del DNU, se puede elegir el plazo de actualización que se acuerde entre las partes)
- Por último, el usuario debe elegir el índice de actualización (en este caso, “Casa Propia”)
Con estos datos, se podrá calcular el monto a abonar durante los próximos meses y el porcentaje de incremento que corresponde a dicho período. Por ejemplo, en mayo de 2024 el alquiler de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires promediaba los $440.072, según Zonaprop. Si ese inquilino hubiese comenzado el contrato el 1° de mayo del 2024 optando por actualizarlo con el índice de Casa Propia cada seis meses, en noviembre debería pagar $741.559.
Para llegar a ese número, en la calculadora deberían ingresarse los siguientes datos:
- 440072 en valor inicial del alquiler
- 01/05/2024 en fecha de inicio del contrato.
- 01/11/2024 en fecha de actualización del contrato.
- Seleccionar “6″ en cada cuánto se actualiza
- Seleccionar Casa Propia en índice de actualización
Ese cálculo arrojará el monto a abonar durante los próximos seis meses (hasta abril de 2025) sería de $741.559 en base al incremento del 68,51% establecido por el índice de Casa Propia.
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